안녕하세요. 꾸믈이입니다. 집을 매매하거나 전월셋방을 알아보러 부동산에 방문했을 때, 공인중개사 분께서 다음과 같이 말하는 것을 많이 들어보셨을 겁니다. "가계약금 걸어놔요. 안 그러면 이거 다음 사람한테 보여줘야 돼요~". 매물을 킵(keep)하는 용도로 가계약금을 송금하라고 말씀하십니다. 맘에 들지 않는 매물이면 당연히 가계약금을 걸지 않겠지만, 너무 맘에 들고 다른 매물을 보러 간 사이 다음 사람이 와서 덜컥 계약할까 불안하신 분들은 이 가계약금을 내고 매물을 킵하게 되죠. 그렇다면, 오늘은 이 가계약금이 정말 법적 효력을 갖고 있는지, 얼마 정도의 가계약금을 지불하는 것이 적절한지 마지막으로 가계약이 파기됐을 시 반환받을 수 있는 몇 가지 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
가계약이란? 가계약금이란?
우선 가계약금을 송금하는 이유는 가계약을 하기 위함이겠죠? 가계약은 부동산 매매 또는 임차계약을 정식적으로 체결하기 전, 여러 가지 사정을 고려하여 가계약서 문서를 작성하거나 구두 합의를 통해 임시적으로 계약을 맺는 것을 뜻합니다. 예비적인 계약이지만 이 또한 계약이기 때문에 가계약금이라는 명목 하에 소액의 금전을 송금하는 것이 대체적입니다. 그렇다면 가계약을 해야 하는 여러 가지 사정이라는 것은 어떤 것들이 있을까요? 앞서 말씀드렸듯, 매수인 또는 예비 임차인이 매물이 너무 마음에 들어 계약을 체결하고 싶지만 자금 조달 기간이 필요하거나 다른 매물을 알아보기 위해서 당장 계약할 여건이 되지 않는 경우 본계약 대신 가계약을 체결하게 됩니다. 매물을 찾아다니는 매수인이나 예비 임차인 입장에서 정말 맘에 드는 경우 가계약을 체결하겠지만, 공인중개사에서 중개 보수를 위해 매매 성공 확률을 높이고자 가계약을 부추기는 경우도 있습니다. 가계약금은 본계약으로까지 이어지지 않는다면 반환받지 못할 수 있기 때문에 본인이 가계약금을 지불할 만큼 해당 매물이 마음에 드는지 확실히 판단한 후 가계약을 진행해야 합니다. 또, 가계약은 주로 문서보다는 구두로 합의 진행하는 경우가 많은데, 돈을 송금하는 것이기 때문에 가계약을 입증할 흔적을 남겨놓는 것이 좋겠죠. 보통 가계약금 송금내역 혹은 가계약금 영수증을 챙기거나, 문자메시지나 통화 녹음본을 통해서 간단하게 가계약 체결을 입증할 수 있습니다.
가계약의 법적 효력
그렇다면 가계약의 법적 효력은 어느 정도까지 인정이 될까요? 가계약만으로 정식 계약 체결 효력을 인정받을 수 있을까요? 가계약의 효력을 알기 위해 먼저 계약이라는 것이 어떻게 성립되는 건지 알아두면 좋습니다. 민법상에서 계약은 쌍방 의사합치가 있으면 성립합니다. 이를 '낙성 계약 원칙'이라고 합니다. 따라서 계약서를 작성해서 서명을 하거나 단순 구두 합의를 할 경우에도 쌍방 의사합치가 있는 것이기 때문에 계약이 성립한다고 볼 수 있습니다. 판례를 살펴봤을 때 '계약의 주된 급부의 중요 부분에 관하여 대략의 합의가 성립하여 있는 경우' 당사자들이 책임을 져야 하는 계약의 속성을 띤다고 되어있습니다. 따라서, 부동산 계약에서 중요한 목적물(매물), 계약일, 계약금액 등을 가계약 시 합의해야 성립이 되는 것이겠죠. 결론적으로 중요 부분의 합의가 있는 가계약의 경우 매매 계약과 동등한 법적 효력을 갖는다고 볼 수 있습니다.
적절한 가계약금 범위
가계약금은 본계약이 성립되지 않는다면 돌려받지 못할 수도 있는 돈이기 때문에 매수자나 예비임차인에게 있어 그 금액이 정말 중요합니다. 보증금 1억 원의 전세방인데 천만 원의 가계약금을 송금했다가 계약이 체결되지 않아 가계약금을 반환받지 못한다면 엄청난 금전적 손실이 아닐 수 없겠죠. 가계약금은 보통 적게는 수십만 원에서 많게는 계약금의 10% 정도라고 생각하시면 됩니다. 보증금 액수가 적은 월세나 전세의 경우 가계약금을 아주 적게는 10만 원에서 100만 원 정도로 송금하는 경우가 많습니다. 호가 10억 원의 아파트를 매수한다면 계약금(1억)의 10%인 1000만 원이 가계약금으로 잡히게 되겠죠.
가계약 파기 시 가계약금은 어떻게 되는 것일까?
가계약을 한 후 본계약이 이뤄지지 않았을 때 즉, 가계약이 파기되었을 경우 원칙 상 가계약금은 다음과 같이 처리됩니다. 매수인(예비임차인)의 요구로 가계약을 파기했을 시, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 파기해야 합니다. 만약 매도인의 요구로 가계약을 파기하는 것이라면 매수인(예비임차인)에게 가계약금의 두 배를 배액상환해야 하겠죠. 가계약을 할 때 매수인이 매도인에게 가계약금을 송금하지만, 그 계약에 대한 책임은 양쪽에 있기 때문에 매도인이 계약을 파기한다면 오히려 매수인에게 가계약금을 송금해야 한다는 것입니다.
가계약 파기 시 가계약금을 돌려받을 수 있는 방법
위와같은 경우를 제외하고, 매수인(예비임차인) 입장에서 가계약금을 반환받을 수 있는 방법은 어떤 것들이 있을까요?
먼저 가계약 내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 앞서 말씀드렸듯이 계약은 계약 사항의 주된 급부의 중요 부분에 관하여 대략의 합의가 있어야 성립합니다. 따라서, 가계약 시 정확한 매물을 언급했는지, 계약일에 대해 언급했는지 그리고 총 계약 금액을 확실히 했는지에 대해서 살펴보는 것이 좋습니다. 이러한 중요 내용이 빠져있는 가계약의 경우 계약 성립이 되지 않을 수 있습니다. 따라서, 가계약 무효 처리를 요구하고 가계약금을 반환받을 수 있겠죠.]
다음으로 가계약 시 매도인 합의 없이 공인중개사가 임의로 가계약을 체결한 경우 당연히 가계약은 무효가 됩니다. 이러한 행위를 '무권대리행위'라 하는데, 공인중개사가 무리하게 계약을 성사시키기 위해서 무권대리행위를 하는 경우가 있으므로 임대인 또는 매도인에게 확실히 가계약에 대해 인지하고 있는지 직접 연락해 보는 것이 중요합니다.
위와 같은 상황에 이르렀다면 이미 공인중개사와 사이가 틀어질 대로 틀어져있을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 가계약을 진행하는 과정에서 공인중개사와 전화 또는 문자를 할 때 '전세 계약이 체결되지 않는 경우 가계약금 반환되나요?'라고 질문하시고 그에 대한 확답을 받아놓으시면 좋습니다. 적지 않은 돈을 아끼는 중요한 예방법입니다.
결론
오늘은 부동산 매매 또는 임차계약을 진행할 때 가장 먼저 송금하는 돈인 '가계약금'에 대해서 알아보았습니다. 가계약금은 잘 활용한다면 내가 원하는 매물을 지킬 수 있기 때문에 유용하게 사용될 수 있습니다. 또한, 가계약의 내용에 중요 내용들이 모두 포함된다면 실제 매매 계약과 동등한 효력이 있기 때문에 안심하고 계약을 진행하셔도 됩니다. 다만, 계약이 파기되었을 경우 가계약금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에 가계약은 섣부르게 하기보다는 시간적 심리적 여유를 가지고 진행하시는 것이 좋습니다. 만에 하나 돌이킬 수 없는 상황이 찾아왔을 경우 위에서 말씀드린 여러 가지 사항을 체크해 보시고 가계약이 정말 성립하는 건지, 가계약금을 돌려받을 수 없는지 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
